KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ: BİLMENİZ GEREKENLER

Kira sözleşmesinin feshi, hem kiracılar hem de kiraya verenler için dikkatle yürütülmesi gereken bir hukuki süreçtir. Tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru şekilde anlaşılması, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar. Bu yazıda, kira sözleşmesinin feshiyle ilgili temel kavramları, hukuki gerekçeleri ve uygulanması gereken usulleri detaylı olarak ele alıyoruz.

1. Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi; kiracı veya kiraya verenin, sözleşmenin süresi dolmadan veya sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirmesidir. Bu fesih; sözleşme süresinin dolması, taraflardan birinin yükümlülüklerini ihlal etmesi, kullanım ihtiyacı gibi çeşitli sebeplere dayanabilir. Ancak özellikle kiraya verenin fesih hakkı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında oldukça sınırlı sebeplerle mümkündür.

2. Kira Sözleşmesinin Feshi İçin Sebepler

A. Kiraya Veren Tarafından Fesih Sebepleri

Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi, yalnızca kanunda belirtilen sınırlı şartlar altında mümkündür:

• 10 yıllık uzama süresi sonunda fesih: Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kiracı tarafından sonlandırılmadığı takdirde aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, bu şekilde uzayan sözleşmenin 10. yılından sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
• Kiracının yükümlülüklerini ihlali: Örneğin kira bedelinin ödenmemesi, taşınmaza zarar verilmesi gibi durumlar.
• Kendisi veya yakınları için kullanım ihtiyacı
• Yeniden inşa veya esaslı onarım

B. Kiracı Tarafından Fesih Sebepleri

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi:

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmak kaydıyla feshedebilir. Aksi halde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi:

Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini herhangi bir zamanda feshedebilir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi uyarınca, fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyulması zorunludur. Bu fesih, altı aylık kira dönemlerinin sonu için ve en az üç ay önceden yazılı bildirim yapılmak suretiyle gerçekleştirilmelidir (TBK m.328-329).Örneğin, sözleşme 1 Mart’ta başladıysa, fesih dönemleri 1 Mart – 1 Eylül ve 1 Eylül – 1 Mart olarak hesaplanır. Kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek istediği dönemin bitiminden en az 3 ay önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu sürelere uyulmaması halinde sözleşme kendiliğinden sona ermez.

3. Kira Sözleşmesinin Fesih Usulleri

Kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde feshedilmesi için aşağıdaki hukuki prosedürlere uyulmalıdır:

• Yazılı Bildirim: Fesih iradesi yazılı şekilde karşı tarafa iletilmelidir.
• İhtarname Gönderimi: Özellikle kiraya verenin haklı fesih gerekçesi varsa, noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.
• Bildirimin Süresinde Yapılması: Kanunda öngörülen sürelerin geçmemesi gerekir. Örneğin belirli süreli sözleşmelerde 15 gündür.

4. Fesih Sonrası Süreç

Kira sözleşmesinin feshedilmesinin ardından tarafların dikkat etmesi gereken bazı yükümlülükler vardır:

• Taşınmazın Boşaltılması: Kiracı, tahliye süresine uyarak taşınmazı boşaltmalı ve teslim etmelidir.
• Depozito İadesi: Kiracının, taşınmaza zarar vermemesi ve tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, depozito tutarı iade edilmelidir.
• Kira ve Zarar Hesaplaması: Tahliye sonrası kalan kira borcu, zararın tespiti gibi hususlar değerlendirilmeli; varsa alacaklar hukuki yollarla talep edilmelidir.

5. Hukuki Destek Almanın Önemi

Kira sözleşmesinin feshi, yalnızca pratikte değil, hukuki açıdan da teknik bilgi gerektiren bir süreçtir. Gerek kiracılar gerekse mülk sahipleri, hak kaybı yaşamamak adına fesih öncesinde bir avukata danışmalı, süreci doğru şekilde yürütmelidir.

Unutmayın: Hatalı yapılan bir fesih işlemi, dava reddine ya da karşı tarafın tazminat talebine yol açabilir.